1- Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư
Phân khúc nhà chung cư ngày càng phát triển tại các đô thị lớn ở nước ta, trong điều kiện “đất chật người đông” và giá đất tại khu vực này tăng chóng mặt. Luật đất đai năm 2013 kế thừa và bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư; theo đó:
Thứ nhất, đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.
Thứ hai, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:
– Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chỉ tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chỉ tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;
Thứ ba, quyền sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:
– Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chỉ tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua;
– Quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỉ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỉ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỉ lệ phân quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
– Chủ sở hữu căn hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.
– Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua căn hộ thì giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ
Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư và điện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Dịch vụ đại diện theo ủy quyền giải quyết vụ việc về đất đai của Công ty Luật TNHH Everest
2- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
[a] Bài viết Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
[b] Bài viết Chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.
