Hoạt động chuyển nhượng đất, bất động sản là hoạt động mua bán tài sản với giá trị lớn. Vì vậy, pháp luật có quy định về thuế và phí trong hoạt động này, trong đó có thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất. Vậy thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà bán đất được pháp luật quy định như thế nào, cách tính thuế ra sao? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Quy định về thuế thu nhập khi bán nhà, bán đất
Ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
Người nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất được được quy định tại điều 2 khoản 5 điểm c thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà, đất, cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.
Như vậy, khi mua bán nhà ở thì người có thu nhập là bên bán, vậy người bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, các bên thường thỏa thuận xem người bán hay người mua là người nộp.
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất
02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất được quy định tại điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có:
- Mua bán giữa người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng hôn nhân, như giữa anh chị em ruột với nhau; vợ với chồng; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; bố vợ, mẹ vợ với con rể; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một thửa đất, một nhà ở. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì người bán phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sử dụng một thửa đất ở hoặc quyền sở hữu một nhà ở
- Điều kiện 2: Có quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tối thiểu 06 tháng
- Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
Vậy Hợp đồng tặng cho nhà, đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất như sau:
- Trường hợp không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán trong hợp đồng chuyển nhượng thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán trong hợp đồng chuyển nhượng thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng,quyền sở hữu.
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất: Là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Thời điểm tính
Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân của cá nhân cư trú khi bán nhà, bán đất là: thời điểm mà hợp đồng bán nhà hay chuyển nhượng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Nếu như hai bên không thỏa thuận trong hợp đồng thì người mua sẽ là người nộp thuế.
Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân của cá nhân không cư trú khi bán nhà, bán đất là: Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.
Cách tính
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất được quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC:
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:
- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất trong trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà.
Trình tự nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất
Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất được quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
Hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Theo Điều 21 khoản 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với thuế thu nhập cá nhân từ bán nhà, bán đất gồm các giấy tờ sau:
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất giấy tờ hoặc chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế).
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
Nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất
Người nộp nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
Nếu địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
Nếu cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, bán đất tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật:1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
